Wie kann ich meine Nebenkostenabrechnung prüfen?
Es kommt jedes Jahr wieder erneut auf die meisten von uns zu. Es handelt sich um die alljährliche “Nebenkostenabrechnung”. In den seltensten Fällen kommt es zu einer Rückzahlung, d. h., der Mieter hat monatlich zu viel im Voraus bezahlt. Meistens jedoch erwartet den Mieter eine Nachzahlung bei Heiz- oder Betriebskosten. Hier empfiehlt Immobiliensuche Dresden » die Nebenkostenabrechnung genau zu prüfen. Denn laut des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite fehlerhaft.
Häufige Fehler bei der Betriebskostenabrechnung – wie kann ich meine Nebenkostenabrechnung prüfen? Immobiliensuche Dresden informiert
Vom Vermieter erhält der Mieter jährlich eine Abrechnung. Diese muss ihm spätestens bis zum Ende des folgenden Jahres vorliegen. Innerhalb eines Jahres hat der Mieter die Möglichkeit, gegen die Abrechnung Einspruch zu erheben. Nach Ablauf dieser Frist, verliert der Mieter jeglichen Anspruch auf eine Regulierung. Wird der Zeitraum eingehalten und ist die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft, ist der Vermieter verpflichtet, sie umgehend zu korrigieren. Sollte der Vermieter die Nebenkostenabrechnung verspätet einreichen, verliert er den Anspruch auf eine eventuelle Nachzahlung. Ein Guthaben jedoch ist dem Mieter immer auszuzahlen.
Liegt die Nebenkostenabrechnung deutlich über der Abrechnung des vorhergehenden Jahres, sollte der Mieter die Nebenkostenabrechnung genau unter die Lupe nehmen. Es gibt festgelegte Positionen, die vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden dürfen und welche, die explizit im Mietvertrag festgesetzt sind. Nur diese Posten sind vom Mieter zu tragen! Hier ist ein Blick auf das “Kleingedruckte” ratsam, um schnellstmöglich Fehler zu entdecken. Jedoch müssen nicht alle Ausgaben vom Mieter hingenommen werden. Zu den regulären Betriebsausgaben gehören u. a. die Müllabfuhr, die Straßenreinigung, die Wasserversorgung sowie die Wärmezufuhr. Jedoch müssen alle Positionen verhältnismäßig bleiben. Beispielsweise sind Kosten für eine starke Verschmutzung des Hausflures durch Handwerkerarbeiten nicht auf den Mieter umzulegen. Umlegen darf er dagegen die Instandhaltung (Wartung) der Heizung; eine Reparatur jedoch nicht. Auch die Anstellung eines Hausmeisters auf Kosten der Mieter ist zulässig.
Häufige Fehler bei der Betriebskostenabrechnung
Oft werden anhand der Wohnungsfläche die Betriebskosten berechnet. Jedoch ist die im Mietvertrag festgesetzte Wohnungsgröße in vielen Fällen fehlerhaft. Deshalb ist es ratsam, die korrekte Größe zu ermitteln. Ist die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, ist die eigentliche Quadratmeterzahl der Abrechnung zugrunde zu legen. Fragen Sie hierzu einen Sachverständigen, der kann die Wohnfläche überprüfen und Ihnen eine sachverständige Berechnung erstellen, die im Zweifel sehr hilfreich sein wird.
Im Haus befindliche Gewerbeflächen müssen gesondert abgerechnet werden, d. h., außerhalb der regulären Betriebskosten der Hausbewohner. Das gilt ebenfalls für einen höheren Wasser- und Energieverbrauch sowie für Grundsteuern und Versicherungskosten. Die Umlage der Kosten von leer stehenden Wohnungen ist natürlich auch unzulässig.
Besonderes Augenmerk ist auf die Heizkosten zu legen. Hier wird häufig nur nach der Größe der Wohnung berechnet. Korrekt ist allerdings gemäß Heizkostenverordnung 50 bis 70 Prozent nach dem abgelesenen Verbrauch abzurechnen und die restlichen 50 bis 30 Prozent über die Größe der Wohnung.
Mietercheckliste – wie kann ich meine Nebenkostenabrechnung prüfen?
Damit Sie bei Ihren Nebenkosten auf Nummer Sicher gehen, ist eine gründliche Überprüfung erforderlich. Nachfolgende Schritte helfen Ihnen dabei:
- Wurde die Frist des Posteingangs der Nebenkostenabrechnung eingehalten? Sie muss bis spätestens 12 Monate nach Abrechnungszeitraum beim Mieter eingetroffen sein.
- Welcher Zeitraum wird in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet? Eine gültige Nebenkostenabrechnung enthält eine 12-monatige Abrechnung; in Sonderfällen kann sie auch weniger enthalten.
- Welche einzelnen Betriebskosten werden in der Abrechnung aufgeführt? Nur die im Mietvertrag vereinbarten und umlagefähigen Nebenkosten können abgerechnet werden
- Wie können Fehler bei der Nebenkostenabrechnung ermittelt werden? Dazu muss der Vermieter eine gut verständliche Aufstellung vorlegen: Höhe der Gesamtkosten, Umlage auf den Mieter, Anteil für den Mieter, Höhe des Betrages bei einer Vorauszahlung
- Wurden die Heizkosten korrekt abgerechnet? Hier schreibt der Gesetzgeber konkrete Richtlinien zur Verteilung vor. 50 bis 70 Prozent über den eigentlichen Verbrauch; der Rest über die Wohnungsgröße.
- Ist die Wirtschaftlichkeit bei der Nebenkostenabrechnung gegeben? Ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis ist einzuhalten.
- In welchem Zeitraum kann Widerspruch eingelegt werden? Wurde ein Fehler gefunden, muss innerhalb von 12 Monaten widersprochen werden. Der Mieter hat die Möglichkeit, Belege einzusehen.
Immobiliensuche Dresden rät, in jedem Fall die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen. Denn schnell hat sich ein Fehler eingeschlichen und der Mieter zahlt am Ende mehr als er muss.
