Faktoren die den Preis einer Immobilie beeinflussen
Interview mit Ralf Bormann, Geschäftsführer des Bauträgers HBH Immobilien zur Lage auf dem Dresdner Wohnungsmarkt. Das Interview wurde uns von der DIMAG Dresdner Immobilien- und Anlagegesellschaft mbH & Co.KG » zur Verfügung gestellt.
Würden Sie als junge Familie heute in Dresden eine Wohnung kaufen oder mieten?
Ich würde kaufen, weil die Marktpreise noch gut, das Kapitalumfeld sehr gut und alle anderen Rahmenbedingungen auch gut sind.
Und als Paar, das kurz vor dem Rentenantritt steht?
Auch dann würde ich kaufen, weil mein Kapital so Inflationssicher angelegt wäre und ich im Zweifelsfall mit einer Wertsteigerung vererben könnte.
Sprechen die deutlich gestiegenen Baukosten nicht gegen eine solche Investition?
Eindeutig nein. Die Baukosten sind zwar in den vergangenen zehn Jahren um rund 15 Prozent gestiegen, die Marktpreise aber ebenfalls.
Was hat das Bauen verteuert?
Da sind zum einen die gesetzlichen Auflagen zu nennen, wie die Energieeinsparverordnung EnEV. Solarthermie, Kraft-Wärme-Kopplung oder Dreischeiben-Verglasung sind nur einige der daraus resultierenden Techniken, die das Bauen verteuerten. Es sind zum anderen aber auch die gestiegenen Ausstattungsmaßstäbe, beispielsweise im Sanitärbereich, oder im Schallschutz und elektrisch betriebene Rollläden. Derzeit ist deutlich der beginnende Trend zum „Smart Home“ spürbar, also der digitalen Steuerung und Vernetzung der Haustechnik.
Gibt es weitere Preistreiber?
Ja, eine ganze Reihe. Vor allem treibt der gewachsene Flächenanspruch die Preise: Mitte der 90er Jahre betrug die Wohnfläche pro Person in Dresden etwa 25-28 m². Heute sind es 35 m² pro Person – im Westen nochmal 7 m² mehr. Ursache sind die gestiegenen Einkommen und damit die verfügbaren Summen. Wer mehr verdient, möchte auch besser wohnen.Im Bauboom der 1990er Jahre entstanden beispielsweise viele kleine Wohneinheiten. Ab der Jahrtausendwende wuchs die Nachfrage nach größeren Wohnungen – die es aber kaum am Markt gab. Dadurch stiegen die Preise für größere Wohneinheiten. Seit etwa fünf Jahren werden größere Wohnungen gebaut, die zumeist sehr gut ausgestattet sind und damit entsprechende Quadratmeterpreise erzielen.
Gibt es wesentliche Beschränkungen in Genehmigungsverfahren für Neubauten oder Hemmnisse, die Bauten verteuern?
Das natürliche Hemmnis für den Neubau ist der beschränkte Grundstücksmarkt. Man kann leider nicht so viel bauen, wie man gerne möchte. Zudem vergehen heutzutage von der ersten Idee bis zur Bezugsreife schnell mal zweieinhalb Jahre. Projektentwicklung, Planung, Abstimmung mit den Ämtern – all das sind Faktoren, die das Bauen verlangsamen.
Wohin geht der Trend bei Wohnungen in Dresden?
Unsere Kunden wollen lieber mehr Zimmer als Fläche. Die Funktion geht hier deutlich vor Raumgröße. Und ohne Südbalkon ist eine Wohnung heute praktisch nich zu verkaufen. Natürlich gilt auch immer noch als wichtigstes Kriterium die Lage. Neben den Superlagen, wie Blasewitz und Striesen, geht der Trend hin zu Mikrolagen in anderen Stadtteilen. Das liegt vor allem am hohen Beharrungsverlangen der Menschen: Wer einen Stadtteil lieben gelernt hat, der möchte dort auch weiterhin wohnen – und sucht nach spannenden Lösungen.
Wird die Verdichtung der City so weiter zunehmen?
Auf jeden Fall – zumal Politik und Verwaltung der Innenstadt deutlich intensiver nutzen wollen. Diese Urbanität steigert dann auch gleichzeitig die Lebensqualität.
Wie wird sich die Nachfrage in den Randlagen Dresdens entwickeln?
Ich sehe die weitere Expansion der Stadt kritisch. Sicherlich gibt es außerhalb des inneren Stadtgebietes sehr gute Lagen, wie Klotzsche, Weißer Hirsch oder Radebeul. Ansonsten wird die Bedeutung der Randlagen perspektivisch aber zurückgehen.
Würden Sie als Kapitalanleger eine Wohnung in Dresden kaufen?
Auf jeden Fall, wenn der Anleger seine Investition am Nachfrageverhalten der Nutzer ausrichtet. Dann kann eigentlich nichts schief gehen.
